Der regulatorische Rahmen für die Immobilienvermietung in Frankreich ändert sich schneller, als die meisten Leitfäden widerspiegeln. Ein neues Mietvertragsmodell tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft, mit verstärkten Verpflichtungen für Vermieter und strafrechtlichen Sanktionen bei Nichteinhaltung. Dieser Kontext verändert konkret die Art und Weise, wie man eine Vermietung vorbereitet, egal ob man ein neuer Eigentümer oder ein erfahrener Investor ist.
Neuer Standardmietvertrag: Was sich am 1. Oktober 2026 ändert
Das Dekret Nr. 2026-596 vom 6. Juli 2026 schreibt das Mietmodell für Wohnräume neu, das seit dem Dekret vom 29. Mai 2015 galt. Die strukturellste Änderung betrifft die Einführung einer jetzt obligatorischen Kündigungsklausel in allen Hauptmietverträgen.
Diese Klausel sieht die automatische Kündigung des Vertrags im Falle eines Zahlungsverzugs bei Miete, Nebenkosten oder Kaution vor, jedoch nur sechs Wochen nach einer erfolglosen Zahlungsaufforderung. Der Vermieter kann keine sofortige Kündigung mehr geltend machen, und der Mieter hat eine minimale Frist, um seine Situation zu regulieren.
Das neue Modell berücksichtigt auch die Auswirkungen des Anti-Besetzungs-Gesetzes vom 27. Juli 2023 und des Gesetzes vom 19. November 2024 über möblierte Tourismusunterkünfte. Für Eigentümer, die noch ein altes Formular verwenden, ist es möglich, die Vermietung auf Crédit et Immobilier zu entdecken, um die neuen vertraglichen Anforderungen besser zu verstehen, bevor die Frist abläuft.
Ein Vermieter oder ein Vermittler, der sich weigert, einen Vertrag gemäß dem Standardmodell abzuschließen, sieht sich einem Jahr Gefängnis und einer Geldstrafe von 20.000 Euro ausgesetzt. Diese strafrechtliche Sanktion macht die Aktualisierung des Mietvertrags unverhandelbar.
Mietpreisbremse: Ein zunehmend umgehbares System
Laut dem 6. Barometer der Stiftung für Wohnraum sinkt die Einhaltung der Mietpreisbremse, insbesondere in Paris. Nahe dem Ende des Experiments wird das System von den Vermietern weniger beachtet, was die Frage nach seiner tatsächlichen Wirksamkeit aufwirft.
In Paris würden fast die Hälfte der Mietangebote die zulässigen Obergrenzen überschreiten, wie mehrere Medien berichten. Der private Mieter in Paris gibt oft mehr als ein Drittel seines Einkommens für die Miete aus, was die Belastung erheblich erhöht.
Überprüfung der Referenzmiete vor der Unterzeichnung
Der Mieter kann eine Miete, die über der Obergrenze liegt, innerhalb von drei Jahren nach der Unterzeichnung des Mietvertrags anfechten. In der Praxis ergreifen jedoch nur wenige Mieter diese Maßnahme, entweder aus Unkenntnis oder aus Angst, die Beziehung zum Vermieter zu belasten.
Für den Vermieter vermeidet es, von Anfang an eine konforme Miete festzulegen, kostspielige Rechtsstreitigkeiten und eine rückwirkende Rückzahlung von Überzahlungen. Die verfügbaren Daten lassen nicht darauf schließen, dass die Mietpreisbremse nach der Experimentierphase dauerhaft bestehen bleibt, was zusätzliche Unsicherheit für Investoren schafft.
Möblierte Vermietung: Die steuerliche Falle schließt sich
Die möblierte Vermietung wurde lange Zeit als das rentabelste Format angesehen, dank höherer Mieten und eines vorteilhaften Steuermodells. Das Gesetz vom 19. November 2024 über möblierte Tourismusunterkünfte hat begonnen, einige Vorteile einzuschränken, und die Abschreibungsregeln im LMNP sind Gegenstand wiederkehrender legislativer Diskussionen.
Im Gegensatz dazu bleibt die klassische möblierte Vermietung (Mietvertrag über ein Jahr oder neun Monate für einen Studenten) an spezifische materielle Verpflichtungen gebunden. Die Wohnung muss über eine vollständige und den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Einrichtung verfügen. Ein Versäumnis (kein Licht in der Wohnung, nicht genügend Geschirr) kann den Mietvertrag in eine leerstehende Vermietung umqualifizieren, mit Konsequenzen für die Vertragsdauer und die Besteuerung.
- Der möblierte Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von einem Jahr (neun Monate für einen Studenten), im Gegensatz zu drei Jahren für einen leerstehenden Mietvertrag, was dem Eigentümer mehr Flexibilität bietet.
- Die Kaution kann bei möblierten Mietverhältnissen bis zu zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, im Gegensatz zu einem Monat bei leerstehenden Mietverhältnissen.
- Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt einen Monat bei möblierten Mietverhältnissen, im Gegensatz zu drei Monaten bei leerstehenden Mietverhältnissen (einen Monat in angespannten Gebieten).
Mietverwaltung: Delegieren oder selbst verwalten
Die Verwaltung an eine Immobilienagentur zu übertragen, verursacht in der Regel Kosten von sechs bis acht Prozent der monatlichen Miete. Dieser Prozentsatz deckt die Suche nach Mietern, die Erstellung des Mietvertrags, die Wohnungsübergabe und die Nachverfolgung der Quittungen ab.
Die Selbstverwaltung ermöglicht es, diese Gebühren zu sparen, erfordert jedoch Zeit und ein gutes rechtliches Wissen. Mit dem neuen Mietvertragsmodell von 2026 setzt ein schlecht formulierter Vertrag den Vermieter strafrechtlichen Sanktionen aus, nicht nur der Nichtigkeit einer Klausel.
Garantien gegen Mietausfälle
Der Eigentümer hat die Wahl zwischen mehreren Systemen, um seine Mieteinnahmen abzusichern:
- Die Visale-Garantie, kostenlos und von Action Logement bereitgestellt, deckt die Mietausfälle während der gesamten Dauer des Mietvertrags für berechtigte Mieter (unter 31 Jahren oder Arbeitnehmer in Mobilität).
- Die Garantie für Mietausfälle (GLI), die bei einem Versicherer abgeschlossen wird, kostet einige Prozent der Jahresmiete und deckt auch Schäden ab.
- Die solidarische Bürgschaft, das Engagement eines Dritten, der als Bürge auftritt, bleibt die gängigste Lösung, bietet jedoch keinen Schutz, wenn der Bürge selbst zahlungsunfähig ist.
- Ein Eigentümer kann keine GLI und eine solidarische Bürgschaft für denselben Mieter kombinieren, es sei denn, dieser ist Student oder Auszubildender.
Mietmarkt zum Schuljahresbeginn 2026: Volumen steigen, Vorsicht geboten
Der Immobilienmarkt verzeichnete in den letzten Monaten etwa 955.000 Transaktionen, eine Zahl, die eine Erholung der Volumina widerspiegelt, ohne jedoch auf einen Anstieg hinzuweisen. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich: Einige Fachleute sprechen von Stabilisierung, andere von Deckelung.
Für den Mieter bedeutet diese Dynamik, dass das Mietangebot nicht im gleichen Tempo wie die Nachfrage wächst, insbesondere in großen Ballungsräumen. Das Kräfteverhältnis bleibt in angespannten Gebieten zugunsten des Vermieters, was den Druck auf die Mieten trotz der Mietpreisbremse aufrechterhält.
Der aktuelle Kontext lädt dazu ein, die Immobilienvermietung sowohl als regulatorisches als auch als finanzielles Engagement zu betrachten. Der neue Standardmietvertrag, die damit verbundenen strafrechtlichen Sanktionen und die Entwicklung der Mietpreisbremse zeichnen die Verantwortlichkeiten des Vermieters neu. Ein Vermietungsdossier vorzubereiten, ohne diese jüngsten Entwicklungen zu berücksichtigen, setzt einem rechtlichen Risiko aus, das vor zwei Jahren nicht existierte.
